主な遺産が不動産の場合、遺産分割の方法を教えてください。

Q. 父親が亡くなりました。母親はすでに亡くなっており、子供は私と弟の2人です。預貯金がほとんどなく、その他の遺産は、両親が居住していた実家の戸建ての土地建物(以下「不動産」といいます。)のみです。どのように分け合えばよいでしょうか。
A. 相続人は、あなたと弟の2人です。お父様の遺言書がない場合には、相続人であるあなたと弟様との間で、どのように実家の不動産を分けるかを決めるために話し合いを行います。このように相続人全員で亡くなった人の遺産をどのように分けるかを話し合う手続きを「遺産分割協議」と言います。
遺産分割協議を行う場合、相続人があなたと弟様2名ですので、法定相続分が2分の1ずつになります。
不動産の遺産分割の方法について話し合う場合、一般的には、①現物分割をする方法、②代償分割をする方法、③換価分割を行う方法、④共有名義にする方法が考えられます。
しかし、今回のケースでは、相続財産がほぼ実家の不動産のみであり、戸建ての建物があることから、土地建物を分筆して、法定相続分の2分の1ずつになるように分離することは現実的ではないため、①現物分割以外の方法について説明します。
②代償分割をする方法
代償分割とは、相続財産を、相続人の一人が取得し、取得した相続人が他の相続人に対してその対価を金銭で支払う方法です。
あなたが実家の不動産に居住することを希望する場合には、代償分割の方法を採用し、あなたが不動産を単独で相続し、その対価として、弟様に対して、不動産の評価した金額の2分の1(法定相続分)を金銭で支払うことになります。
この場合、あなたは、不動産を取得できるメリットはありますが、不動産の評価額を何円と評価するのかについて対立が生じやすく、また、取得する相続人にとって代償金の支払いが大きな負担となるデメリットはあります。代償金の支払いについては、他の相続人が分割払いに合意してくれれば、分割払いをすることができますが、相続人の合意が得られず資金がない場合には、代償金のために借入れ等の資金調達を必要とします。
③換価分割する方法
換価分割とは、相続した不動産を売却し、代金を相続人間で分け合う方法です。
あなたと弟様も実家の不動産に居住することを望まない場合には、換価分割を採用し、不動産を金銭で分け合うことになります。
実際に売却した金銭を相続人で配分するため、公平性が担保されやすく、納得感が得られやすいですが、実家を失うデメリットがあります。また、不動産市況によっては、将来に売却するといったことも考えられます。
④共有名義にする方法
法定相続分に従って、登記簿上、共有名義とする方法です。代償分割をすることが難しいものの、実家の不動産を手放したくない場合には、実家の不動産をあなたと弟様がそれぞれ2分の1ずつで共有持分を有する共有名義にすることも考えられます。
但し、共有持分にすると、共有者の1人の判断で勝手に処分ができない等様々な制約があり、将来、不動産の利用方法や処分方法について紛争が生じるリスクがあります。
そのため、共有名義にする場合、弟様との間で将来生じ得るトラブルやリスクを理解したうえで採用することが重要です。
~まとめ~
以上のように、あなたの希望や状況によって、どの方法を選択するかが変わると思います。お悩みがある場合には、ぜひご相談ください。
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